マンションのお悩み解決！マンション管理士 金澤事務所

マンションにお住まいの皆様は、毎月管理費をお支払いになっていると思います。

ところで、「管理費滞納発生率」という言葉をご存知でしょうか？
この「管理費滞納発生率」とは、ある一定の期間（3カ月以上）、管理費・修繕積立金等を滞納している部屋が存在するマンションの割合を数値で表したものです。

実は国土交通省では定期的に、マンションに関する総合調査を実施しており、この「管理費滞納発生率」についても、その数値が総合調査の中で明らかにされております。

その調査結果によりますと、マンション管理費等の滞納発生率は40%弱にまで上昇しているようです。

不景気等の影響により、どうしても支払うことができなくなってしまう方もおられるようですが、
中には、そのような事情とは異なる悪質なケースもございます。

つまり、支払うことができるのに、支払わない方々が出てきてしまっているということです。
こういった方々には、しっかりと支払って頂かないと困ってしまいますね。

管理費等は、マンションの管理を適正に運営していくための大切な資金となりますので、管理費滞納のトラブルは早いうちに解決するように心掛けて下さいね。

マンション管理費滞納トラブルでお悩みの方は、是非一度お気軽にご相談下さい。

→ マンション管理費滞納トラブルのご相談はこちらから  

少し前の記事になりますが、神戸市がマンション管理士の受験講座を実施するみたいですね。若年未就職者の方や、フリーターの皆様の就職活動や、中高年者の再就職を支援するために実施するそうなのですが、理由はどうあれ、神戸市内にマンション管理士さんが増えることは、私自身大歓迎です。
日々、会合等に出席させていただくと、様々なマンション管理士の先生方にお会いする機会があるのですが、まだ、同世代の方にお会いする機会がないので、この神戸市の取り組みを機に、同世代のマンション管理士さんが誕生してくれると個人的に非常にうれしいです。
応募者少数の場合は開講中止になることもあるそうなので、なんとか講義が実施されればいいですね。


神戸市からのお知らせ（記者発表資料）
http://www.city.kobe.lg.jp/information/press/2009/05/2009052706002.html  

区分所有法では管理費用の負担は、規約に別段の定めがない限り、
共用部分に対する各区分所有者の持分に応じ、分担されるとされています。

そして、「共用部分に対する各区分所有者の持分」は、
専有部分の床面積の割合によるとされています。（区分所有法14条１項）

では、なぜマンションの管理費用の負担割合は、
専有部分の床面積の割合とされているのでしょうか？


エレベーターの運転経費を例にとれば、
エレベーターを使用することの少ない1階の住民の方も、
平等にエレベーターの運転経費を支払っているのが現実です。



各区分所有者の使用度を基準に分担するようにすれば、良いようにも思えます。
このようにすれば、公平であり、合理的な管理費の負担が実現できそうです。


しかし、実際問題としては、各区分所有者の使用度を正確に算定することは
非常に煩雑であり、不可能です。


このような手続き的な問題や、マンションの全体的運営の安定性の観点から、
区分所有法は、管理費用の負担割合につき、共用部分に対する各区分所有者の持分に応じ、
分担することとなりました。  

管理費とは、建物の共用部分等の管理を行うことを目的として徴収される費用です。

管理費の負担割合は、原則として専有部分の床面積の割合で負担することとなっています。

しかし、管理規約によって別段の定めをすることができます。


管理費は、管理組合を運営するための唯一の資金となるため、円滑で、抜かりない回収が求められます。

もし管理費滞納者が続出すれば、管理組合の運営に大きな支障を及ぼす為です。

管理費の滞納を防止するための対策として、管理費の徴収目的や、使途を日頃から広報しておくことが非常に重要です。

そのためには、住民の方々の理解と協力が不可欠です。

また、管理費滞納が発生したときの対応策（ルール）を前もって定めておくことも非常に重要です。  

「管理会社」とのお付き合いを、みなさんはどのようにされていますか？

世の中には様々な管理会社が存在していますが、その中には、あまり良い管理運営を行っていない会社も存在するのが現実です。

本来、マンションの管理運営は、マンションにお住まいのみなさんが行うべきものですが、多くの場合、この「管理会社」が分譲時から管理業務を行うような仕組み作りが為されています。

この不景気ですから、今までマンション・ビル管理業を専門に行っていた業者だけでなく、不動産売買を生業としていた、不動産業界が、安定した固定収入を求めて、この管理業務に力を入れ始めています。

供給が増えれば、競争が今まで以上に激化し、サービスの質も向上していくことが考えられますが、そうすんなりといかないこともあります。

・管理業務のマニュアル化が、社内でもまだしっかりと整っていないような状況であるにもかかわらず、
　管理業界に参入している業者。

・管理員（管理人さん）の教育が行われていない。

・トラブル発生時の対処ができない。

・住人に気付かれないように、お手盛り状態の管理費を要求してくる業者。


みなさんも、このような管理会社にはお気を付け下さい。


もちろん、プロとしての自覚を持ち、常にマンションの住民のみなさんの立場に立って、管理運営を行ってくれる管理会社も、多々存在します。

要は、マンション管理の運営は管理組合が主体となって行い、管理会社に委託した業務については任せっきりにせず、厳しい監視の目で、見抜く力を持つことが大切ということですね。  

今回は、マンションで良く起こるトラブルについて、お話したいと思います。


上の部屋からの水漏れって大変ですよね。
この場合の責任は一体誰が負うのかが問題となります。

まず、第一には、上の部屋から水が漏れているのだから、
上の部屋の住人が負うべきだという考え方。

第二にはマンションで起こったトラブルだから、マンション全体（管理組合）で
責任を負うべきだという考え方。


このようなトラブルの場合、一概にどちらの責任とは言えず、ケースによって結果は異なってきます。


簡単に言えば、水漏れの原因が屋上や、給排水本管等の劣化によって発生したような場合は、
管理組合が責任を負うようになります。


そして、水漏れの原因が上の部屋の中に原因があれば、その部屋の持ち主が責任を負うことになります。
ユニットバスを交換したり、キッチンをリフォームしたときにこのようなトラブルが起こるケースがありますので、みなさんもお気を付け下さい。  

「マンション管理組合」や単に「管理組合」っと言ったりしますが、

この言葉は、マンションにお住まいの方はよく聞かれると思います。

そもそもこの「マンション管理組合」って何なのか？

ということですが、少しご説明すると、

【区分所有者（マンション一室ごとの持ち主・オーナー）全員を構成員とする団体。
自分の意思により参加する団体ではなく、マンションを購入し、
区分所有者になった時点で自動的に組合員の一員となる点に特徴があります。】

基本的にはみなさんが、マンションを購入した時点で、自動的にこの管理組合に
加入することになってるんです。

実際にマンションにお住まいの方はマンション管理組合には、めんどくさいといった印象が
あるかもしれませんが、マンションで快適な生活を送るにはこの「マンション管理組合」は
非常に大切な組織なんです。


また、そのあたりのお話もご紹介できればと思います。  

マンションにお住まいの方は、「マンション管理規約」や「細則」といった言葉を
耳にされたことがあるのではないでしょうか？

マンション管理規約とは、マンションの管理や、使用に関するルールを定めたものをいいます。
マンションの区分所有者（住民）全員の間において定める、当該マンションの最高規範です。

その重要さから、よく「マンションの憲法」と言われたりします。
住民のみなさんが快適に生活できる環境の確保等がその目的とされています。


そんな、管理規約ですが、ほとんどの場合は、マンションの購入時や、賃貸での入居時に軽く説明をされる程度で終わっているのではないかと思います。

でも、この「マンション管理規約」や「細則」はマンションで生活する上では、
とても重要なんです。

ここに書かれてある文言によって、トラブルが発生したり、円満にマンションライフが送れたりと、
その後の生活が左右される場合もあります。

現在、お住まいのマンションでトラブルがあり、お悩みの方は、一度ご自身のマンションの管理規約を読んでみるのもイイかもしれませんね。

もちろん、当事務所でもご相談を承っておりますので、お困りの際はお気軽にお問い合わせください。  

みなさんは、「マンション管理士」という資格・職業をご存知でしょうか？
よく、自己紹介をさせて頂くときに「マンション管理士をしています。」と言うと、
「あ～、マンションの管理人をされているんですね。」と、
「いや、管理人ではなく・・・」
という説明が続くのが、よくあるパターンなのですが・・・。


マンション管理士とは、平成13 年８月１日に施行された
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」
に基づく国家資格です。

マンション管理士試験に合格し、指定登録機関の登録を受け、
マンション管理士の名称を用いて、管理組合の運営等、マンションの管理に関し、
管理組合の管理者等、又は、マンションの区分所有者等の相談に応じ、
助言・指導・援助を行うことを業務とするものと定義されています。

要は、マンションでのトラブルや、問題を解決するための専門家です。

みなさんも、マンションに関するお困り事がありましたら、お気軽にご連絡頂ければと思います。  

みなさん、はじめまして。

マンション管理士の金澤です。これからマンション管理に関する情報を随時発信していきますので
どうぞ、よろしくお願いします。